풀어보는 부동산실무 서울아파트 매매전망

 

풀어보는 부동산실무 서울아파트 매매전망 오늘도 풀어보는 부동산 실무시간을 갖기로 한다. 문정부 들어서 급등세를 보인 서울 아파트매매 평균값이 드디어 10억을 넘겼다는 보도가 나왔다. 2년여 만에 평균 2억2천만원이 올랐고 강남구 평균값은 18억2천만원이다. 연달아 전세 평균값도 5억을 넘겼다고 한다.                                                   서울 아파트 단지 문제는 앞으로도 이 기세가 꺾일줄 모를 수 있다는 데 있다. 정부의 전방위규제로 인하여 서울 지역에서 아파트 추가 공급이 여의치 않다는 데 문제의 심각성이 있다.                                                 33평 평균10억아파트 정부는 강남 집값을 잡기위하여 재건축시 안전진단 강화,초과이익환수제,임대주택의무비율 강화,2년거주의무 등 눈꼴 사나운 강남 부자들에게 징벌에 가까운 규제 대못을 박아 놓아서                                                          전원주택아파트 억울하게 비강남권 마저도 재건축이 낙타 바늘구멍 통과하듯 어렵게 만든 탓에 서울 공급 물량 증대는 요원하고 향후 서울 아파트 공급 물량이 급감하게 되면서 신도시가 조성되는 2~3년후까지 집갔 급등세는 지속될 것이라는 불길한 전망까지 나온다. ​                                                       전국이 아파트단지 2020.9.25.자 한국경제신문은 2020.9.25.3자에서 20.9월중 아파트 공급 물량이 252가구에 지나지 않고, 21년에 입주하는 물량도 2만여 가구에 불과하여 금년 입주한 41000가구에 비하면 절반 수준이라 공급 절벽이 현실화 되고 있다는 것이다. ​                                                        가을을 맞은 나무 참고로 서울 입주 물량을 두고  국토부와 민간 건설업계 사이에 서로 상이한 수치를 내놓고 있어서  향후 전망치가 상호 엇갈리고 있는 데,     ​                                                여기도 아파트 ◆ 서울 아파트 입주 물량 국토부 자료 2018년 4만4000호, 2019년 4만5000호, 2020년 4만1000호, 2021년 4만3000호, 2022년 4만3000호로 발표,  민간 시장 조사기관인 부동산114 자료 2018년 3만7243호, 2019년 4만2892호, 2020년 4만351호, 2021년 1만9577호로 2018~2020년은 대체로 일치하나 2021년은 2배 이상 차이가 난다. 직방 역시 2021년 서울 입주 물량을 2만호 미만으로 추정.                                                           저기도 아파트 참고로 부동산 114 자료의 경우 분양 게시와 함께 입주자 모집 공고를 한 수치가 기준이고, 현재 기준 입주자 모집 공고가 진행되지 않고 이후에 분양이 될 경우 수치가 늘어날 수 있지만 2021년만 2배 이상 차이가 나는 것은 예년과 비교해 납득이 어렵다는 주장이다.                                                                가을 국화 더구나 민간택지에도 분양가 상한제가 시행되면서 건설사들이 상한제 시행전에 공급을 서둘러서 지난 달에 공급물량이 쏟아진 이후 서울 아파트 공급물량 절벽상황이 생겼고, ​                                                         전원주택단지 문제는 분양가 상한제 실시와 토지지가상승, 임금상승 및 건설자재 등 물가상승 압박까지 받는 건설사 입장에서는 사업성이 악화된 탓에 향후 일반분양 물량 늘리기가 쉽지 않고 정부도 공공분양에 많이 의존할수 밖에 없는 실정인 데, 당장 분양이나 입주물량 급감이 현실화 되고 있고   ​                                                          깊어가는 가을 여기에 덧붙여 문정부 출범이후 전술한 바와 같이 재건축,재개발에 대한 초과이익환수제,임대비율 상향 등 규제강화로 정비사업 또한 사업성이 악화되어 도시개발 정비지구에서 나올 재개발,재건축 입주물량마저 급감한 탓에                                                                가을 국화 청약경쟁은 하늘 높은 줄 모르고 치솟을 것이고 최근 통과된 임대차 3법에 따른 전세난민 증가세와 아파트 임대사업 등록에 따른 매물 잠김현상으로                                                      전원주택 급등하는 전세가격이 집값까지 밀어 올리고 분양후 10년 보유,조합원 2년 거주 요건 강화 등으로 매물 잠김 현상은 더욱 심화되어 내년부터 입주 물량이 해소 되는 2~3년후까지는 전세가와 집갑 급등세가 지속 될 것이라는 암울한 전망이 나오는 것이다. ​ ​                                                   석양 늘 얘기했듯이 자본주의 시장경제의 자율 정화 기능을 무시하고 전체주의식 규제만능주의로 간다면, 서울로 모이는 인구는 계속 늘어나는 데, 적재적소에 필요한 주택을 공급하지 못하고 수요가 없는 주변지역에 공급하면서 변죽만 울리는 꼴이 되어                                                 전원주택단지 집값 급등세는 지속되고 2,30세대들의 끝없는 영끌이 속에  그야말로 헬조선으로 이 땅에 사는 행복을 빼앗길 것 같아 안타까울 따름이다. 무엇보다도 강남 집값을 잡으려다가 전국을 투기장으로 만들어 놓고도 무엇이 잘못인지 깨닫지 못하는, 아니, 모른채 하는 정부의 전체주의 시각이  코로나 사태와 겹쳐서 국민 불안을 가중시키고 있다는 데 있다. ​                                      2달 남은 2020년  해답은 규제를 풀고 시장의 자율기능에 맡겨서 수요공급 기능이 작동하는 시장경제를 받아들이는 것인 데, 전혀 그럴것 같지 않아 보여서 집값 급등세는 당분간 지속 될 것 같다는 것이다.